奥博平台官网:IPO在即 新力控股的CFO卻辭職了

奥博平台官网IPO在即 新力控股的CFO卻辭職了

【来福士正式亮灯】

招股書顯示∟〇,2016-2018年◇□,新力分別錄得毛利5.5億元、17.67億元、31.43億元△,毛利率分別達到24.74%、33.71%、37.35%;但其凈利潤分別僅為1.31億元、2.78億元、5.55億元⊿▽⊙,凈利率分別只有5.89%、5.30%、6.59%π,遠低於行業平均兩位數的水平♀?♀。

招股書顯示□,在記錄期內△∴,新力曾發生多起不合規事件▽,多與提前施工有關⊿∟◇,此外2016-2018年因違反環境法規共被罰款3070萬元↑△。

01新力的招股書並未透露銷售額∵◇∵,克而瑞數據顯示〇,新力的銷售額儘管增長神速▽〇,但仍未達到千億門檻□♀,只能算是一家中小規模房企∴﹡。

例如♂⊙♂,德安帝泊灣項目2018年8月才開工▽◇⌒,2018年10月就開始預售;上饒帝泊灣2018年9月動工↑♂∵,11月便開始預售;南昌合園、南昌悅瓏府等項目甚至創下了當月開工、當月預售的記錄∵⊙。

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較高的毛利率對應較低的凈利率?△∴,新力高額的銷售費用成為吞噬利潤的重要原因之一▽。招股書顯示♂♀,新力2016年22.23億元的收入中♂◇☆,有16.73億是銷售成本π,佔比75%;2017年、2018年銷售成本佔總收入比分別為66.3%、62.6%〇┊。

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值得注意的是□△,在招股書中∴∵↑,新力控股用近40頁的篇幅△⊙,對外公布了包括高周轉、負債和土儲結構等潛在風險◇。高周轉、高槓桿帶來的諸多後遺症△♂,成為新力控股上市后的第一道必考題♀⌒♂。

02從戰略上看♂,新力依靠收併購進行迅猛的外延擴張▽↑,再配合高周轉⌒⌒,來實現銷售額的超高速增長◇☆π。然而?,大躍進的背後♀,是高息融資、巨額債務、緊張的資金面♂〇⊿,以及與銷售營收不匹配的低利潤□〇⌒。

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新力在招股書中也指出其過於依賴單一地區的潛在風險:「公司的大部分收益均來自江西省↑,因而江西省經濟狀況的任何顯著下滑均可能對我們的經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響∟┊↑。」

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隨後的5月24日△,港交所披露新力控股港股主板IPO資料∵⊙⊿。在800頁的招股書里◇,新力描繪了一個9年從0干到887億的黑馬故事♂↑。

負債的高企⊙♂π,讓新力尚需靠借款償還前期的利息┊♂。今年4月⌒↑,新力發行了一批總金額為4.17億元的私人境內公司債﹡∴♀,用以償還貸款?。

和高額負債相對應的是♀∴,新力的償債能力較弱♀〇π。招股書顯示◇⊙,2016-2018年♂,新力的凈資本負債比率分別為190%、270%、240%∟∵,凈負債率為300%、205%、285%?,均遠高於同行和行業警戒線;現金及銀行結餘分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元⌒┊,利息覆蓋比率分別為0.5、0.8和1.1——三年中有兩年公司產生的利潤連支付銀行利息都不夠⌒┊﹡。

對採用高周轉的房企來說⊙△,一旦回款不及時◇⊿,資金鏈斷裂的風險一直存在;此外∵,高周轉還有潛伏的「違規」風險∟?。

值得注意的是♂♂,新力的前五大供應商﹡∵△,2016-2018年分別佔總銷售成本高達56.3%、62.0%及52.7%﹡∵,且前五大供應商中有兩名與新力創始人張園林存在親屬關係▽。

如果不是進行了資本化利息的操作⊿⊿π,新力2016-2018年需要支付的銀行及其他借款的利息分別高達2.93億元、11.09億元、12.18億元⊿↑♀,遠超新力當年所賺取的凈利潤總額⊙。

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從2011年銷售額不到3億元?□♂,到2015年的銷售額35.1億元〇,之後三年銷售額更以每年3倍速度增長;2016至2018年間┊,新力控股銷售額分別達到161.3億元、428.1億元和887.3元億元△♂∴,複合年增長率高達136%⊙∴。

而從新力過往銷售歷史來看┊,公司的收益佔比過度依賴江西省□∟。公開資料顯示⌒,2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元⊿⊙,佔總銷售額的59%↑∴?。

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事實上⌒▽,新力此次赴港募資項目重要一項就是為償付即將到期的4筆資管產品△。這4筆資管借款集中在今年10至於12月到期〇♂,固定年利率分別為9%-13.62%不等◇∵。

為加速做大規模△△,新力過去幾年選擇特定城市大舉開展收併購▽♂,收併購甚至佔到集團總體項目的70%-80%♂。2017年以來⊿﹡,新力在廈門、上海、中山、廣州等地進行了8起收購□⊿,共計花費36.167億?♂,其中有7起收購事項發生於2018年以後□⊙。

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要知道△π♀,碧桂園從創立到叩開資本市場的大門用了15年π⊙?,恆大用了12年∟┊,而這兩年赴港上市的中梁、正榮、大發、德信等∵⌒,從誕生到上市□☆△,平均時間都超過了20年π□。成立至今才9歲的新力若成功上市♂,將是中國地產圈有史以來最年輕的資本新貴△?∴。

在外界看來♂﹡,新力力邀王炎加盟▽♂,並且對集團財務、融資組織架構大動刀﹡,最重要的目的就是希望王炎幫助新力成功赴港上市∟。但如今┊,僅半年左右的時間☆∟⊿,王炎便與新力分道揚鑣了?♀♀。

今年3月⊙,在王炎加盟的同時∴┊,新力對集團的財務、融資組織架構進行了調整﹡↑♂,原融資管理中心的資本市場相關職能及工作轉由新成立的資本市場部承擔▽♂↑。

此外?∟♂,2016-2017年??∟,新力的經營活動產生現金流量凈額均為負?,分別是-20.37億元、-65.48億元∟∵,直到2018年才轉正為17.24億元♂。

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招股書披露〇?,截至2019年3月31日♂﹡,新力旗下有101個項目⊿♀△,總土地儲備約為1480萬平方米▽,其中有高達52.6%比例的土地儲備位於江西省∴∟♂,42.8%位於南昌☆。而除了在廣州有19.5萬平方米土地外▽∟,新力基本沒有進入其他一線城市⌒﹡。

公開信息顯示?♂,王炎是復旦金融學高材生♂?,在銀行系統工作十余年;后加入「復星系」⊿△∴,做到復星國際助理副總裁〇,被稱為「郭廣昌背後的男人」⌒?〇。2015年﹡♀π,王炎殺入互金行業任小米貸CEO;P2P暴雷潮后⊙,重回本行擔任海倫堡副財務總監⊿,直至今年2月▽∴。

除了銀行貸款和公司債□⊙〇,新力十分依賴財務成本較高的信託∵?□。截至2018年底♂∵,新力未償還信託融資總額占同日借款總額51.6%;截至2019年一季度◇⌒,新力尚有28項信託融資尚未償還〇♂,其中利率最高的一筆為15.36%⊿☆。

高額的債務和利率∴♀π,可能是新力財務成本高陞的直接原因♀π▽。招股書顯示♂♀,2016-2018年↑π,新力的流動負債總額分別為137.58億元、366.28億元和595.49億元□∟,借款總額分別達到了64.38億元、166.75億元和221.03億元;加權平均實際利率分別為9.3%、9.1%和9.3%♂↑♂,遠高於主流房企6%的平均融資成本☆↑。

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由於土地成本較低﹡,新力的毛利率近年來一直處於較高水平□⌒♂,但與之相反的是⊿♂﹡,其凈利率和毛利率之間存在巨大的鴻溝♂?〇。

除了銷售成本外┊,高昂的財務成本進一步蠶食着新力的利潤∟〇▽。2016年π,新力財務成本僅為0.99億元┊,但2017年便飆升至3.17億元⊙♀,2018年繼續增加至4.26億元;與同期1.3億元、2.8億元、5.5億元的凈利潤相比π△,每年財務成本已迫近凈利潤♀,2017年的財務成本甚至比凈利潤還高□。

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IPO在即∴?﹡,新力控股的CFO卻辭職了來源:標準地產研究院原創: 標叔在新力集團衝刺赴港IPO上市之際♀,新力的CFO王炎卻意外辭職☆。10月17日♀,知名地產自媒體《莫老爺》爆料稱♂♂□,新力集團副總裁兼首席財務官王炎已經離職⊙⌒。王炎的人事任免官方文件是這樣披露的:「經公司研究決定?⊙,接受王炎(曾用名:王哲)辭去集團副總裁兼首席財務官申請△,請相關人員做好工作配合♀。」

作為為數不多最了解公司的人之一♂﹡,一般認為☆,CFO是公司IPO的操盤手∵。那麼⊿∵,CFO離職背後⊿∵,新力到底有什麼難言之隱⊿┊♀?操盤手的快速離開☆☆,是否意味着新力的IPO可能生變⌒?

這也意味着☆,對資金壓力巨大的新力而言▽∟,上市融資獲得一筆便宜的「長錢」是一道必須邁過的大關⌒〇⊙,既能在一定程度改善財務狀況♀⌒∵,又能有更多的糧草用於規模擴張〇♂。而如果IPO受阻♂,新力可能會面臨的┊□⊙,將是規模失速甚至是債務違約的風險〇∟。

新力的超高速成長⌒,與高周轉的開發模式分不開♂。公開資料顯示∴,新力項目「120天啟動開發、180天達到預售標準」♂△↑。在部分項目中⌒∵♀,新力的周轉速度快到超乎尋常〇。

新浪聲明:新浪網登載此文出於傳遞更多信息之目的⌒,並不意味着贊同其觀點或證實其描述♂♀∟。文章內容僅供參考♀,不構成投資建議?。投資者據此操作∟☆,風險自擔♂◇△。免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體♀∵?,版權歸原作者所有∵∴,轉載請聯繫原作者並獲許可┊⌒。文章觀點僅代表作者本人┊┊⌒,不代表新浪立場⌒。若內容涉及投資建議∟〇?,僅供參考勿作為投資依據⌒∴。投資有風險▽□□,入市需謹慎♂。

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負債的高企⊙♂π,讓新力尚需靠借款償還前期的利息┊♂。今年4月⌒↑,新力發行了一批總金額為4.17億元的私人境內公司債﹡∴♀,用以償還貸款?。

和高額負債相對應的是♀∴,新力的償債能力較弱♀〇π。招股書顯示◇⊙,2016-2018年♂,新力的凈資本負債比率分別為190%、270%、240%∟∵,凈負債率為300%、205%、285%?,均遠高於同行和行業警戒線;現金及銀行結餘分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元⌒┊,利息覆蓋比率分別為0.5、0.8和1.1——三年中有兩年公司產生的利潤連支付銀行利息都不夠⌒┊﹡。

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而從新力過往銷售歷史來看┊,公司的收益佔比過度依賴江西省□∟。公開資料顯示⌒,2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元⊿⊙,佔總銷售額的59%↑∴?。

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為加速做大規模△△,新力過去幾年選擇特定城市大舉開展收併購▽♂,收併購甚至佔到集團總體項目的70%-80%♂。2017年以來⊿﹡,新力在廈門、上海、中山、廣州等地進行了8起收購□⊿,共計花費36.167億?♂,其中有7起收購事項發生於2018年以後□⊙。

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在外界看來♂﹡,新力力邀王炎加盟▽♂,並且對集團財務、融資組織架構大動刀﹡,最重要的目的就是希望王炎幫助新力成功赴港上市∟。但如今┊,僅半年左右的時間☆∟⊿,王炎便與新力分道揚鑣了?♀♀。

今年3月⊙,在王炎加盟的同時∴┊,新力對集團的財務、融資組織架構進行了調整﹡↑♂,原融資管理中心的資本市場相關職能及工作轉由新成立的資本市場部承擔▽♂↑。

此外?∟♂,2016-2017年??∟,新力的經營活動產生現金流量凈額均為負?,分別是-20.37億元、-65.48億元∟∵,直到2018年才轉正為17.24億元♂。

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公開信息顯示?♂,王炎是復旦金融學高材生♂?,在銀行系統工作十余年;后加入「復星系」⊿△∴,做到復星國際助理副總裁〇,被稱為「郭廣昌背後的男人」⌒?〇。2015年﹡♀π,王炎殺入互金行業任小米貸CEO;P2P暴雷潮后⊙,重回本行擔任海倫堡副財務總監⊿,直至今年2月▽∴。

除了銀行貸款和公司債□⊙〇,新力十分依賴財務成本較高的信託∵?□。截至2018年底♂∵,新力未償還信託融資總額占同日借款總額51.6%;截至2019年一季度◇⌒,新力尚有28項信託融資尚未償還〇♂,其中利率最高的一筆為15.36%⊿☆。

高額的債務和利率∴♀π,可能是新力財務成本高陞的直接原因♀π▽。招股書顯示♂♀,2016-2018年↑π,新力的流動負債總額分別為137.58億元、366.28億元和595.49億元□∟,借款總額分別達到了64.38億元、166.75億元和221.03億元;加權平均實際利率分別為9.3%、9.1%和9.3%♂↑♂,遠高於主流房企6%的平均融資成本☆↑。

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作為為數不多最了解公司的人之一♂﹡,一般認為☆,CFO是公司IPO的操盤手∵。那麼⊿∵,CFO離職背後⊿∵,新力到底有什麼難言之隱⊿┊♀?操盤手的快速離開☆☆,是否意味着新力的IPO可能生變⌒?

這也意味着☆,對資金壓力巨大的新力而言▽∟,上市融資獲得一筆便宜的「長錢」是一道必須邁過的大關⌒〇⊙,既能在一定程度改善財務狀況♀⌒∵,又能有更多的糧草用於規模擴張〇♂。而如果IPO受阻♂,新力可能會面臨的┊□⊙,將是規模失速甚至是債務違約的風險〇∟。

新力的超高速成長⌒,與高周轉的開發模式分不開♂。公開資料顯示∴,新力項目「120天啟動開發、180天達到預售標準」♂△↑。在部分項目中⌒∵♀,新力的周轉速度快到超乎尋常〇。

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下面就跟小文明一起看一看比赛中忙碌又可爱的志愿者吧!大赛前期志愿者协助分发物品赛前准备早上5点30分他们已到岗做好服务的准备现场停不下来的志愿者们帮助参赛选手做好赛前准备

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